別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東吾妻 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東吾妻 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　寛   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３ ②地積 　(㎡) 488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗 ＲＣ2 小売店舗のほか一般 住宅も混在する既成 商業地域 南東10.6m県道 水道、下水 群馬原町 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 東吾妻町の既成商業地域 街 路 １０．６ｍ県道 交通 施設 群馬原町駅東方 280m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業重心の移動、少子高齢化、人口減少等により商況は衰退傾向にある。町中心部に所在し利便性は優ることか ら背後住宅地との競争関係を保ちつつ弱含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東吾妻町及び周辺市町村の商業地域及び商住混在地域などの住宅系を含む。需要者の中心は地元で事業を 営む個人事業者及び中小規模法人並びに個人が想定されるが、需要者は乏しい。周辺住民を主たる客層としていること から商圏は比較的狭く、商業重心の移動、過疎化の影響もあり商圏人口の減少から衰退傾向にある。土地取引は少ない ため、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の店舗又は店舗併用住宅が多く商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。商業地域ではあるも のの、新規参入者は乏しく適正賃料が見出せない。さらに、閉鎖店舗も多くみられる商業地域で、店舗等商業案件のテ ナント需要は乏しく、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった。よって、現実の市場で取引され た価格を基礎とした比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中之条町と並ぶ県北西部の中核的な町。原町 バイパス沿いに商業施設が集積している。少 子高齢化が進行している。 東吾妻町役場が移転し、商況は衰退している 。東吾妻町を通る上信自動車道建設が計画さ れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％