別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東吾妻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東吾妻 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　寛   TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡東吾妻町大字川戸字田辺５６８番６ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南東7m町道 水道 群馬原町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．０ｍ町道 交通 施設 群馬原町駅南西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域である。将来的には上信自動車道の建設が期待されるが、 当面の間は概ね現状維持傾向にて推移し、地価は弱含みにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東吾妻町を中心とする吾妻郡の住宅地域。需要者の中心は吾妻郡内の居住者で自己所有を目的とした勤労 者世帯が中心である。東吾妻町の人口減少率は高く、特別な発展的要素は見られないため土地の需要は低迷している。 地方への移住促進政策も今のところ目立った成果に結びついておらず、当該地域における土地需要に改善の兆しは見い だせない。市場の中心価格帯について土地総額は４００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は過疎化傾向の住宅地域に所在し、新規参入者は乏しく賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用でき なかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い事例から試算されており説得力を有する。 よって、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用し、上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東吾妻 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [165.7] [103.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中之条町と並ぶ県北西部の中核的な町。原町 バイパス沿いに商業施設が集積している。少 子高齢化が進行している。 周辺には工場が複数あり、東吾妻町を通る上 信自動車道建設が計画されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％