鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

群馬草津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１ -5020	吾妻郡草津町		更地	（　）	不整形	南6.3m町道、西7.8m、北9.3m、三方路		（都）商業 (90,378)
b	２５９ -221059	吾妻郡草津町		建付地	（　）	長方形	南東4.1m町道、中間画地		（都）２住居 (60,164)
c	２７１ -4074	吾妻郡草津町		更地	（　）	長方形	西6.2m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	83,103	100 [ 151.5]	54,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,900
b	(　 ) 36,332	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	35,627	100 [ 64.9]	54,895		54,900
c	(　 ) 36,130	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	34,663	100 [ 68.6]	50,529		50,500
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,400 円／㎡]

群馬草津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,177,870	660,945	2,516,925	2,262,400	254,525	（　0.9733） 247,729	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,055,694 円　　　　（　 29,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

群馬草津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.90	Ｓ3	182.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	300 ％	300 ％	174 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階居宅平均占有面積約３０㎡、駐車場確保のため使用容積率は低い

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.90	100.0	60.90	1,746	106,331	3.0	318,993
							1.0	106,331
2～ 3	居宅	60.90	100.0	60.90	1,343	81,789	1.0	81,789
							1.0	81,789
～

～

～

計		182.70	100.0	182.70		269,909		482,571
								269,909

⑨年額支払賃料	269,909 円　×　12ヶ月　＝　 3,238,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,238,908 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 194,334 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,044,574 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	482,571 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,536 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 269,909 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 128,760 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,177,870 円　　　　（　 18,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７１（賃）　　　　-512	1,083 ( 1,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	1,320	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,343 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２５９（賃）　　　　-2312	1,751 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 85.0]	100 [107.0]	1,481
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

群馬草津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,000 円	32,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	161,945 円	3,238,908　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,000 円	32,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 660,945 円　（　　　　　　 3,799 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 182.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,262,400 円（　　　　　 13,002 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,177,870 円
②総費用	660,945 円
③純収益　①－②	2,516,925 円
④建物等に帰属する純収益	2,262,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	247,729 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,055,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
群馬草津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

群馬草津 5-1

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　石川　健太郎

TEL.

鑑定評価額

9,080,000 円

１㎡当たりの価格

52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吾妻郡草津町大字草津字堂裏４６２番２１				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）
	1:1.2	店舗兼住宅Ｗ3	土産店、小売店舗等が多い温泉地の商業地域	西10m国道	水道、下水	長野原草津口 13.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 240 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

草津温泉の玄関口として交通
量の多い国道沿いの商業地域

街

路

１０ｍ国道

交通

施設

長野原草津口駅北西方

13.0km

法令

規制

（都）近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

今後も低層店舗兼住宅地が中心の現状の特性を維持していくものと思料する。草津温泉の玄関口としての立地的
優位性を有するが湯畑周辺の需要と比較すると競争力は劣るため地価の下落傾向は継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は草津町内及び県内温泉観光商業地域全域である。需要者の中心は草津町及び周辺市町村の法人又は個人等
である。商業地域としては草津温泉の高い集客力を背景とした湯畑周辺への強い需要を除き、全般的に低迷している。
当該地域は草津温泉の玄関口として場所的優位性を有するが湯畑周辺の比較して競争力は弱く需要は弱含みである。市
場の中心となる価格帯は取引が少なく、業種・業態も様々なため把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用と自用の店舗等が混在する草津温泉の玄関口に位置する商業地域である。収益物件も期待できる地域であるが、
賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用物件と
しての売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も十分に関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で国内から
の観光客入込数等は減少していたが各種政策
等によりコロナ禍前の水準まで回復しつつあ
る。

観光客入込数の回復、温泉門立体交差工事に
よる観光客誘致への期待等から下落幅は縮小
しているものの周辺の商況は依然弱く地価は
下落傾向にある。

個別的要因の変動は特に無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

群馬草津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１ -5020	吾妻郡草津町		更地	（　）	不整形	南6.3m町道、西7.8m、北9.3m、三方路		（都）商業 (90,378)
b	２５９ -227044	吾妻郡草津町		建付地	（　）	ほぼ整形	北7.7m国道、中間画地		（都）近商 (80,300)
c	２５９ -221059	吾妻郡草津町		建付地	（　）	長方形	南東4.1m町道、中間画地		（都）２住居 (60,164)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	83,103	100 [ 144.4]	57,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,600
b	(　 ) 44,295	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,789	100 [ 82.0]	52,182		52,200
c	(　 ) 36,332	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	35,627	100 [ 71.5]	49,828		49,800
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +43.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.5
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,200 円／㎡]

群馬草津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,051,045	662,143	2,388,902	2,128,070	260,832	（　0.9733） 253,868	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,180,980 円　　　　（　 29,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

群馬草津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.90	Ｓ3	182.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	300 ％	300 ％	174 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２階・３階住宅部分はファミリータイプ平均約３０㎡、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.90	100.0	60.90	1,725	105,053	3.0	315,159
							1.0	105,053
2～ 3	居宅	60.90	100.0	60.90	1,348	82,093	1.0	82,093
							1.0	82,093
～

～

～

計		182.70	100.0	182.70		269,239		479,345
								269,239

⑨年額支払賃料	269,239 円　×　12ヶ月　＝　 3,230,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,230,868 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 268,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,962,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	479,345 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,396 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 269,239 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 83,943 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,051,045 円　　　　（　 17,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７１（賃）　　　　-511	1,376 ( 1,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,525	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,348 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２７１（賃）　　　　-512	1,083 ( 1,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,253
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

群馬草津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,600 円	30,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	161,543 円	3,230,868　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,800 円	30,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 662,143 円　（　　　　　　 3,805 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 182.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,128,070 円（　　　　　 12,230 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,051,045 円
②総費用	662,143 円
③純収益　①－②	2,388,902 円
④建物等に帰属する純収益	2,128,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	260,832 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	253,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,180,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,800 円／㎡）