別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 群馬草津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   群馬草津 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　健太郎   TEL.

鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡草津町大字草津字谷地向丙２３５番４１ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 観光地区 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅を中心に別 荘等も見受けられる 住宅地域 南東6.3m町道 水道 長野原草津口 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   190 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅のほか別荘等も見ら れる住環境の良好な住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ．３ｍ町道 交通 施設 長野原草津口駅北西方 14.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も戸建住宅地としての利用が見込まれる。周囲の環境の変化は少なく、当面は現況を維持すると予測される 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は草津町内及び吾妻郡内の住宅地域である。需要者の中心は草津町の居住者が多いものの、周囲に別荘等も 見受けられる為、県外からの需要も存する。草津町は全般的に人口減少、高齢化率が高く、利便性の高い町中心部に近 い地域であっても、流通価格の下落により、地価は全般的に下落傾向が継続している。市場の中心となる価格帯は取引 が少ないため把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的が主で、類似地域において価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は戸建住宅が中心の 地域であり、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。また、面積も小さいため共同住宅の 想定も困難となる。以上より、信頼性の有る取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東吾妻 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [111.2] [103.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で国内から の観光客入込数等は減少していたが各種政策 等によりコロナ禍前の水準まで回復しつつあ る。 近隣地域の地域要因の変動は特に無いが周囲 に空地も多く、今後土地分譲等供給が多く予 測されており、地価は依然下落傾向にある。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％