別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 嬬恋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嬬恋 -1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　星　憲洋   TEL.

鑑定評価額 1,180,000 円  １㎡当たりの価格 3,720 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  7.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡嬬恋村大字大前字細原２２８１番８１２ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1.2:1 別荘 Ｗ1 低層別荘が建ち並ぶ 環境の良い別荘地域 北西4m私道 水道 万座・鹿沢口 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   500 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北軽井沢地区で名声の高いプ リンスランドの別荘地域 街 路 基準方位北　　　４ ．０ｍ私道 交通 施設 万座・鹿沢口駅南方 8.7km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 管理状況の良い県内有数の別荘地域で、今後も現状維持傾向が続くと見られる。新型コロナの影響等からリタイ アを早めた需要者も増えており、暫くは需要増が続くが地価上昇には及ばないと推測する。 (3)最有効使用の判定 戸建別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,720 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は嬬恋村及び隣接する長野原町の別荘地域の範囲である。主な需要者は県外の別荘利用を目的とする個人及 び保養所利用を目的とする法人で、移住者希望者の需要も見られている。浅間山麓の別荘地として名声の高い地域で、 取引件数は多く需給は高位安定であるが、取引には個別事情も多く格安物件から高額取引も見られる。市場の中心は更 地で２００万円以下、中古別荘で５００～７００万円、新築は数が少なく把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 別荘の取引事例は多数存在しており必要にして十分である。需要の中心は自己用別荘であることから、自己利用目的で 取引された事例から試算された比準価格は客観性を有しており実証的である。一方でアパート等は皆無で、貸別荘は極 限られた利用形態のため賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しなかった。従って比準価格を採用して鑑 定評価額を上記のとおり決定した。尚、当該評価額は、代表標準地との均衡を得ており妥当と判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野原 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      2,150 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 56.8] [100.0] 100 3,730  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高原野菜の産地として名高い一方で、リゾー ト、温泉等の観光資源に恵まれ多くの別荘地 を有する。 リゾート施設とも一体となった一大別荘地で 、別荘ニーズのみならず定住希望者等も見ら れており需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％