別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 長野原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野原 -1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　健太郎   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡長野原町大字羽根尾字小滝３９４番２ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い国道背後の住宅地 域 北東4m町道 水道、下水 羽根尾 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ羽根尾駅に近接する戸建 住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．０ｍ町道 交通 施設 羽根尾駅南方 80m 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とするＪＲ羽根尾駅に近接した国道背後の住宅地域である。過疎化が進行し周辺環境にも変化が 無い為地価水準についても当面は下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野原町を含む吾妻郡全域の住宅地域。需要者の中心は主に長野原町在住の地元地縁者で、それ以外から の転入は少ない。長野原町は過疎化等の影響により衰退傾向が進行し、需要は弱含みである。当該地域はＪＲ羽根尾駅 に近接し国道背後に位置することから交通利便性等が優れるが需要は弱い。市場の中心価格帯は、土地は３００㎡程度 で３５０万円前後、新築戸建物件は数が少ないため、取引の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は戸建住宅が 中心の地域であり、アパート等の賃貸目的の需要は乏しく競争力のある共同住宅を想定することが困難であるため、土 地価格に見合う賃料水準が形成されていない。快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の有る取引事例より求め た比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東吾妻 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [174.5] [101.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長野原町は人口流出及び高齢化が進行してい るが、八ッ場ダム及び周辺観光施設川原湯温 泉等への集客が期待される。 羽根尾駅に近接する既成住宅地域であるが周 辺環境に変化は無く、過疎化に伴い需要は低 迷し地価は下落傾向で推移している。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％