別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 中之条 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中之条 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠彰   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡中之条町大字伊勢町字小原１０１５番２ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所等が見られる混在 住宅地域 東5.6m町道 水道、下水 中之条 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学校、税務署等の公共施設に 近い緩傾斜地勢の住宅地域 街 路 基準方位北５．６ｍ 町道 交通 施設 中之条駅北西方 600m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部及び学校等至近であり、一定の利便性を有するが、新興の住宅地域との競合から、相対的な地位の低下が 見られる。人口減少の影響が大きく、当面は同程度の地価下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中之条町、東吾妻町の住宅地域であるが、特に代替競争関係が認められるのは、中之条町の中心部に近い 一般住宅地域。需要者は中之条町の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。中心地に近く、生活環 境は概ね良好と思えるが、駅南側の新興住宅地域との競合から相対的地位の低下が見られ、需要は低迷している。土地 は２００㎡程度で５００万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。共同住宅はあまり見 られない、戸建住宅を中心とする地域であり、画地規模も小さいため、収益還元法は適用できなかった。よって、市場 の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東吾妻 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 84.3] [102.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県の北西部に位置する。駅南区画整理地区等 平坦地に住宅が増加傾向にある。四万、沢渡 等の温泉地を擁し、観光客の増加にも力を入 れている。 中之条駅南土地区画整理事業地等、新興地域 との競合から、相対的な地位の低下が見られ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％