別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 甘楽 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甘楽 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甘楽郡甘楽町大字善慶寺字御台面３５２番３ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南5m町道 水道、下水 上州福島 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町の中心部や商業施設から遠 く、生活利便性に難がある住 宅地域 街 路 基準方位　北、５ｍ 町道 交通 施設 上州福島駅南西方 3.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部から遠い熟成度の低い住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく推移している。生活利便性に劣る地 域のため需要は弱く、地価は下落傾向にて推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甘楽町を中心に隣接市町の圏域に存する住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する ファミリー層や、当該圏域に在住、在勤する勤労者層が中心と想定される。当地域は最寄駅や商業施設から遠く、生活 利便性に劣る住宅地域で需要は弱く、土地取引は低調である。市場の中心価格帯は、土地が１００坪前後で５００～６ ００万円程度、新築戸建住宅が１，５００～２，０００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺類似地域内の複数の取引事例から試算した実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益価格は、近 隣地域における賃貸市場が成立しているとは言い難く、賃貸物件を想定することが現実的でないため、試算しなかった 。標準地は住宅地域内にあり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えることから、市場の実勢を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甘楽 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [136.8] [101.5] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年は観光産業に注力し新規施設の開業等も 見られるが、人口減少や過疎化の影響等で全 体的には停滞傾向にあり、地価は下落が続い ている。 町の中心部から遠く、生活利便性に劣る住宅 地域であるため、需要は弱く地価は下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％