別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 下仁田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下仁田 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明   TEL.

鑑定評価額 4,970,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甘楽郡下仁田町大字下仁田字東原３５３番７外 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,378) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店舗等 が建ち並ぶ商業地域 北6.3m県道 水道、ガス 下仁田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６．３ｍ県道 交通 施設 下仁田駅北西方 300m 法令 規制 （都）  (70,378) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の沿道型の近隣商業地域であるが、人口減少が顕著で、商況は低迷し回復の兆しは認められない。 今後も現状維持傾向で推移することが予測され、地価は依然として下落傾向にて推移。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下仁田町を中心に周辺市町村を含む圏域であり、沿道及びその背後に所在する商業地域及び商業用途の見 られる混在地域。主な需要者は当地域に地縁的選好性を有する個人事業者等が中心。当地域は、町の中心部の県道沿い に位置するが、過疎化により人口減少が続き、顧客の他市町への流出により商況は長期にわたり低迷している。このた め取引は少なく、市場での中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺類似地域では閉鎖店舗も多く見られる近隣型商業地域で、店舗等商業物件の賃貸需要はなく、賃貸市 場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は代替競争関係にある規範性の高い事例を採 用して得られており説得力を有する。よって、実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富岡 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [169.9] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 群馬県南西端の町。人口は減少傾向で推移。 生産年齢人口の減少が顕著で過疎化が進む。 農業とともに、観光産業の振興に力を入れて いる。 閉鎖店舗が目立つ町中心部の商業地域で、商 況の衰退が顕著で、需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％