別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 下仁田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下仁田 -1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甘楽郡下仁田町大字下仁田字石神４１６番４ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,390) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する既成住宅地 域 北東6.5m町道、背面道 水道、ガス 下仁田 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西     0 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅や公共公益施設等への 接近性が良好な中心部の既成 住宅地 街 路 基準方位北　６．５ ｍ町道 交通 施設 下仁田駅北東方 380m 法令 規制 （都）  (70,390) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部の既成住宅地域で、過疎化は進行、宅地需要は低迷し、地価は下落傾向にて推移。価格形成要因が大きく 変動する要因も見受けられず、当分の間現状維持傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下仁田町を中心に富岡市西部、北部の旧妙義町、南牧村を含む住宅地域。需要者は下仁田町の居住者が大 半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。町中心部付近の住宅地域で過疎化が進行しており需給は弱含み。需要 の中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で４００万円前後。更地や中古物件が多く新築戸建住宅の売り物件は見受け られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 過疎化が進行する住宅地域で、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、賃貸需要も乏しく、賃貸を想定することが困難であ るため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は広範囲の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に 規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。よって、実証性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 群馬県南西端の町。人口は減少傾向で推移。 生産年齢人口の減少が顕著で過疎化が進む。 農業とともに、観光産業の振興に力を入れて いる。 既成住宅地域であるが、過疎化等の影響から 需要は低迷しており、地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％