鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

榛東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４２ -55	北群馬郡吉岡町		更地	（　）	ほぼ台形	南東14m町道、西8m、北3m、三方路		（都） (80,200)
b	２２１２２ -125	渋川市		建付地	（　）	不整形	西25m県道、北東5.5m、角地		（都）近商 (90,200)
c	２２１５０ -127	渋川市		建付地	（　）	不整形	東12.6m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	２２１３５ -161	前橋市		更地	（　）	ほぼ台形	西6.5m県道、中間画地		（都）商業 (80,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,134	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	24,956	100 [ 90.2]	27,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	27,600
b	(　 ) 45,812	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	52,088	100 [ 190.5]	27,343		27,300
c	(　 ) 44,659	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	45,069	100 [ 183.2]	24,601		24,600
d	(　 ) 19,406	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 64.1]	29,730	100 [ 117.5]	25,302		25,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +85.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +71.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -35.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,200 円／㎡]

榛東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため不適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,550,151	1,804,160	7,745,991	7,339,500	406,491	（　0.9737） 395,800	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,245,833 円　　　　（　 8,750 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

榛東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	298.11	Ｓ2	596.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	942 ㎡	23.5 m x 37.5 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階賃貸面積２９８．１１㎡、部分貸し。２階平均賃貸面積約４９㎡、２ＬＤＫのファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	298.11	100.0	298.11	1,605	478,000	1.0	478,000
							1.0	478,000
2～ 2	居宅	298.11	100.0	298.11	1,189	354,000	1.0	354,000
							1.0	354,000
～

～

～

計		596.22	100.0	596.22		832,000		832,000
								832,000

⑨年額支払賃料	832,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,984,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 596.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,984,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 828,672 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,155,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	832,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 832,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 387,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,550,151 円　　　　（　 10,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３５賃　　　　-11	1,171 ( 1,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	1,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,189 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３５賃　　　　-12	1,305 ( 1,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	1,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

榛東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	105,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	399,360 円	9,984,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 735,000 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,804,160 円　（　　　　　　 1,915 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 596.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,339,500 円（　　　　　 7,791 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,550,151 円
②総費用	1,804,160 円
③純収益　①－②	7,745,991 円
④建物等に帰属する純収益	7,339,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	406,491 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	395,800 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,245,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,750 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
榛東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

榛東 5-1

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　保坂　充勇

TEL.

鑑定評価額

24,400,000 円

１㎡当たりの価格

25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北群馬郡榛東村大字山子田字坂爪９１８番３外				②地積　(㎡)	942 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1.5	銀行Ｓ2	店舗、住宅等が混在する県道沿いの商業地域	北西8m県道、三方路	水道、下水	八木原 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.5 ｍ、奥行　約　　 37.5 ｍ、規模　　 942 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中規模村部の便益地区の店舗
兼住宅地

街

路

８ｍ県道

交通

施設

八木原駅南西方

4.8km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

村中心部に金融店舗、コンビニ、美容院等の生活店舗が混在する。繁華性はないが商況は安定しており、今後も
住商併用の路線商業地域を維持する見込み。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,110 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は榛東村及び周辺市町村の幹線道路沿いを中心とする住商併用地域や熟成度の低い商業地で、需要者の中心
は店舗や営業所及び併用店舗等の経営を目的とする個人や法人である。周辺に商業核施設はなく、郊外量販店に対する
競争力が弱いため新規出店は見られない。また土地の有効需要は引続き弱いと思料する。農村部の県道沿いで商業系の
土地建物等の取引は非常に少なく、市場の中心価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引はあまりないが近隣地域の取引価格は、比準価格を中心に決定されるのが一般的と判断される。路線商業地域だが
集積度は低く需給関係は収益性のほか居住性の影響もある。しかし、収益価格は使用容積が低いため低水準に試算され
たが、価格決定への影響は弱い。収益性重視の商業地域だが、需給関係は取引価格中心なので比準価格を重視し、収益
価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、他の標準地とは均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の雇用や所得環境は全体として緩やかに
改善しているが、当地の如き在来の路線商業
地域は収益性の低さから新規出店は少なく、
需要は低迷。

村部便益地区で、客足は少ないが競争地区が
やや遠いため街並に変化は少ない。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

榛東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３８ -11	渋川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南4m、角地		（都）商業 (90,360)
b	２３１３０ -64	渋川市		建付地	（　）	不整形	北4.2m市道、西20m、二方路		（都）商業 (80,252)
c	２３１３０ -63	渋川市		更地	（　）	不整形	北東6m市道、南東7.7m、角地		（都）商業 (90,360)
d	２３１２２ -6	前橋市		貸家建付地	（　）	不整形	西7.5m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,235	100 [ 70.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	43,382	100 [ 140.0]	30,987	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	30,900
b	(　 ) 34,507	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	34,438	100 [ 140.0]	24,599		24,500
c	(　 ) 39,623	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	39,544	100 [ 135.0]	29,292		29,200
d	(　 ) 14,895	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 54.4]	29,906	100 [ 120.0]	24,922		24,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.1
a	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.3
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +29.9
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +21.3
d	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -36.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,400 円／㎡]

榛東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であるため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,800,674	1,513,581	7,287,093	6,956,000	331,093	（　0.9714） 321,624	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,700,500 円　　　　（　 7,110 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

榛東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	289.83	ＬＳ2	579.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	942 ㎡	23.5 m x 37.5 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	289.83	100.0	289.83	1,420	411,559	1.0	411,559
							1.0	411,559
2～ 2	共同住宅	289.83	100.0	289.83	1,180	341,999	1.0	341,999
							1.0	341,999
～

～

～

計		579.66	100.0	579.66		753,558		753,558
								753,558

⑨年額支払賃料	753,558 円　×　12ヶ月　＝　 9,042,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 579.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,042,696 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 605,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,436,835 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	753,558 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 753,558 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　 356,808 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,800,674 円　　　　（　 9,343 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３５賃　　　　-12	1,305 ( 1,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,231 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３５賃　　　　-11	1,171 ( 1,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,183
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

榛東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	370,000 円	92,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	271,281 円	9,042,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 647,500 円	92,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	92,500 円	92,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,500 円	92,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,513,581 円　（　　　　　　 1,607 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 579.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,956,000 円（　　　　　 7,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,800,674 円
②総費用	1,513,581 円
③純収益　①－②	7,287,093 円
④建物等に帰属する純収益	6,956,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	331,093 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	321,624 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 341 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,700,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,110 円／㎡）