別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 みどり -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みどり -2 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　長壁　治   TEL.

鑑定評価額 3,910,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みどり市笠懸町久宮２０２番４８ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,270) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅に農地も介 在する県道背後の住 宅地域 西4.5m市道 水道 阿左美 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   350 ｍ、南     0 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地も多く見られる、中小規 模の一般住宅を中心とする県 道背後の住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 阿左美駅西方 3.1km 法令 規制 （都）  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が見られる住宅地域で、近年、当該地域西部を縦断する「笠懸西部幹線」の開通等もあり発展が期待される 。コロナ禍による景気低迷が続いているが、土地需要は堅調で地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみどり市及び周辺市郊外の一般住宅地域。需要者はみどり居住者又は勤務者が大半を占め、同一需給圏外 からの転入者は少ない。農地も多く、近時、近隣地域を縦断する笠懸西部幹線（国道５０号～太田藪塚インター）が開 通し、発展の可能性を有するが、笠懸庁舎、商業施設等への接近性を有する笠懸町鹿、阿左美地区に比し選好性は劣位 にあると思料する。土地は５００～６００万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も散見されるが、自用の戸建住宅が中心であり、画地規模もやや小さいため経済的に合理性を有す る共同住宅の想定ができず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的 の比較可能な多くの取引事例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例によ り求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みどり -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [127.4] [101.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域南部の笠懸地区は周辺市等への移動の優 位性から人口微増。一方、大間々地区は人口 減少。景気は持ち直しつつあるが、依然厳し い状況続く。 「笠懸西部幹線」の開通により発展が期待さ れるが、農地も多くみられ、地域要因に特段 の変化は見られない。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％