別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 安中 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安中 -4 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　菅谷　隆雄   TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安中市松井田町松井田字塔の上２８１番１０外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 北東5.5m市道、東側道 水道 松井田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 松井田駅北東方 750m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧松井田町中心地に近いが、人口減少、老齢人口増加の影響を受け、土地需要は依然として低迷しており、当分 の間地域の衰退傾向及び地価下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安中市西部の住宅地域である。高崎市中心部への一般的な通勤圏を超えるため主な需要者は旧松井田町に 地縁を有する個人等であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。旧町中心市街地に近い既存の住宅地域であるが、衰 退傾向にあることからその優位性を発揮できず、土地需要は長期低迷している。需要の中心となる価格帯は土地は５０ ０万円程度、新築の戸建住宅は１，７００～１，９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 衰退傾向が顕著な旧松井田町の既存住宅地域で、近隣には共同住宅等の賃貸物件は少なく賃貸需要が乏しいため、収益 価格は試算しない。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地域内にあり、取引価格の水準を指標に価格決定される ことが一般的であることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意 のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安中 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [104.0] 100 [167.9] [102.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス対策も進み、社会経済活 動が正常化しつつある中、ウクライナ情勢に 伴う物価高や円安等による地価動向への影響 が懸念される。 旧松井田町中心市街地に近い既成住宅地域で あり、過疎化の進展により衰退傾向が続いて いるが、一部で首都圏からの移住者が見られ るようになった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％