別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 富岡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富岡 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　宏次   TEL.

鑑定評価額 5,980,000 円  １㎡当たりの価格 48,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富岡市富岡字上町１０５２番１０ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 地区計画等 1:2.5 店舗 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ既成商業 地域 東8m県道 水道、ガス、下水 上州富岡 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富岡製糸場への通り道に存す る商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 上州富岡駅南方 390m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 富岡製糸場の慢性的な観光客数減少と新型コロナウィルス感染症の影響で、商況は落ち込んだ状態で推移してい る。今後、地域が活性化するか否かは、富岡製糸場の動向に左右されている。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富岡市内商業地及び用途混在地である。需要の中心は事務所や小売業を営む地元の個人や事業者が想定さ れる。新型コロナウィルス感染症拡大の影響もあって、商業地の不動産取引は全般的に低調に推移しており、富岡製糸 場関連の観光客の漸減傾向も相まって、市況の見通しは厳しいものがある。市場の中心価格帯は、画地規模や建物等に よりまちまちであり、主たる価格帯が見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ普通商業地域であるが、核となる富岡製糸場の観光客が低位に推移しており 、賃貸事業が行えるような状況にないため収益還元法の適用は見送った。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求 められており、コロナ禍にある不動産市場の実勢を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富岡 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 72.3] [100.0] 100 48,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化の傾向が、県内にあっては相対的 に高く推移している。新設住宅着工戸数は、 近年はやや弱含み傾向にある。 富岡製糸場の観光客数は前年比でやや持ち直 しているが、周辺商業地にとって依然として 厳しい商環境となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％