別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富岡 -3 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠彰   TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富岡市内匠１６１番２８ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｂ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南5.8m市道 水道、ガス 上州富岡 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 富岡市南部郊外の、比較的区 画の整然とした戸建住宅地域 街 路 基準方位北５．８ｍ 市道 交通 施設 上州富岡駅南方 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 富岡ＩＣに近い南部の住宅地域で、安定的に推移しているが、特段の利便施設も見られず、外部流入は限定的で 、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富岡市内を中心に周辺市町も含む住宅地域であるが、富岡ＩＣ北側の住宅地域に代替競争関係が認められ る。主たる需要者は富岡市在住の勤労者が中心である。近年では、東富岡駅周辺の地区や高瀬地区に需要の中心が移転 している。標準地の存する地域はやや高齢化が進展しており、全体としては弱含みの状況にあるが、学区需要も根強い 。土地は２００㎡程度で、６００～７００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。戸建住宅を中心とす る地域であり、画地規模が小さいことから、市場性を有する共同住宅を想定することが困難なため収益還元法は適用で きなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富岡 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [105.0] 100 [112.3] [105.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 従来からの農・工業を中心とした産業に加え 、世界遺産登録された富岡製糸場の来場者増 加を図るべく、「セカイト」や「西置繭所」 をオープンした。 富岡市南部の既成住宅地域で、高齢化等より 需要は弱含みで、地価は下落傾向を継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％