別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 藤岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤岡 5-3 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.

鑑定評価額 3,180,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤岡市鬼石字本町１４８番６外 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小規模小売店舗等が 建ち並ぶ県道沿いの 商業地域 西8.7m県道 水道 群馬藤岡 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   160 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧鬼石町の中心的な商業地域 街 路 ８．７ｍ県道 交通 施設 群馬藤岡駅南方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧鬼石町中心部の近隣商業地域であるが、過疎化の進行による顧客減少等から商況は低迷し、衰退傾向で推移し ている。土地需要が弱いため取引も少なく、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、藤岡市及び周辺市町村の商業地域及び商住混在地域と考えられるが、当該近隣地域は需要者が殆ど見受 けられない。過疎化が進行しており、閉鎖店舗も多いことから、土地需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。取 引が少なく、また規模等も様々なため、市場の中心価格帯は把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域及び周辺類似地域の複数の取引事例から試算した実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益 価格は、近隣地域における賃貸市場が成立しているとは言い難く、賃貸物件を想定することが現実的でないため、試算 しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多野藤岡地域の中核都市。人口減少等の影響 も認められるが、市街地で大型店舗の出店や 施設整備等も見られ、周辺部でも新たな商圏 が形成中。 旧鬼石町中心部の近隣商業地域で、過疎化の 進展に伴い商況の衰退傾向に歯止めがかから ず、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％