別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 藤岡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤岡 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤岡市藤岡３６０番２外 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:5 店舗兼住宅 Ｓ3 中小規模小売店舗が 建ち並ぶ中心的商業 地域 南16m県道 水道、ガス、下水 群馬藤岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 群馬藤岡駅南西方 600m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市内の人口は減少傾向にあり、郊外型の商業施設に顧客が流出し、市内中心部への顧客の回帰は見られない、商 況は引き続き低迷傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤岡市内及び高崎市、玉村町等の周辺の商業地域である。市場参加者は小規模の店舗・事務所併用住宅の 取得を目的とする藤岡市及び周辺市町の個人及び中小の法人である。経済規模の大きい高崎市や郊外型量販店に顧客が 流出していることから、中心商業地の需要は限定的であり、需要の回復は見通せない。市場での中心価格帯は、画地規 模や建物等よりまちまちであり、主たる価格帯が見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ普通商業地域であるが、賃貸市場が成立しているとは認められない地域で あるほか、駐車場を確保することが難しい地域であることから、収益還元法の適用はしない。比準価格は周辺類似地域 内の取引事例から求められており実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 5-21                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,100 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、人口減少、高齢化等により一 部の区画整理地、中心部を除いては地価は下 落傾向が続いている。 郊外型大規模商業施設に顧客の流出が見られ 、中心部の商業地については低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％