別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 藤岡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤岡 -9 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　寛   TEL.

鑑定評価額 3,070,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤岡市浄法寺字陳場６８６番５ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅、農家住宅 が混在する丘陵地の 住宅地域 北西4.6m市道 水道 群馬藤岡 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   150 ｍ、南   140 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 群馬藤岡駅南西方 8.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧鬼石町に所在する丘陵地の住宅地域で、少子高齢化、過疎化が進行していることから土地需要は弱い。今後と も地価は弱含みにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤岡市を中心とする周辺市町村の住宅地域。主たる需要者は旧鬼石町の居住者で自己所有を目的とした勤 労者世帯が中心である。旧鬼石町浄法寺地区の既成住宅地域で人口減少率は高く、少子高齢化が顕著であるため、買い 手市場となっている。当該地域に発展的要素は見受けられず、土地需要は低迷している。市場の中心価格帯について土 地総額は３００万円前後が取引の中心、新築戸建住宅の供給は乏しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は過疎化が進行する住宅地域に所在し、新築賃貸住宅の供給はほとんど見られず、新規参入者も乏しいことか ら賃貸市場が成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規 範性の高い事例から試算されており説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場で取引された 価格を基礎とした比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,900 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [102.0] 100 [116.2] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多野藤岡地区の中核都市。高速道路をはじめ とする道路整備等により店舗、工場等の進出 が散見され、利便性が向上しつつある。 山間部に近い一般住宅地域で生活利便性が劣 ることから需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％