別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 藤岡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤岡 -7 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤岡市東平井字新町１２７７番１ ②地積 　(㎡) 1,168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 大規模の農家住宅が 多い住宅地域 東5.8m市道 水道 群馬藤岡 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲を農地に囲まれた既存の 農家集落地域 街 路 基準方位北　５．８ ｍ市道 交通 施設 群馬藤岡駅南西方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の農家集落地域で、特段の変動要因が無い事から、現状を維持すると予測する。県内の他の集落地域と同様 に人口減少・高齢化により土地の取引は活発でなく、地価は下落傾向で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤岡市内の住宅地域である。需要者は藤岡市に在住または在勤する自己住居を目的とする個人が中心で、 ある。規模が大きい農家住宅を中心とする旧来の農家集落地域で、土地取引は少ない。土地の取引価格の中心は、３０ ０万円～４００万円程度で、新築の戸建住宅は少なく取引の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が散見される市街化調整区域の農家住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給が見られず、 賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性をより重視する戸建住宅が中心のエリア であることから、実証性の高い比準価格を採用し、前年価格との変動率も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多野藤岡地域の中核都市。人口は微減傾向、 高齢化率が上昇傾向で、土地需要は低迷し、 地価の下落傾向が続いている 農家住宅が多い農家集落地域で、需要は限定 的で地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％