別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 藤岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤岡 -1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤岡市藤岡字高崎道西１０４３番３１ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ小学校に近い 住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 群馬藤岡 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路の系統連続性にやや劣る 小規模既成住宅地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 群馬藤岡駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に近い小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、街路の系統連続性の面でやや劣る。特段の変動要因 は認められず、今後も現状維持で推移し、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、藤岡市内の住宅地域一円である。需要者は、藤岡市内在住又は在勤の勤労者世帯が中心と想定される。 当該地域は市街地中心部や小学校に近いが、街路条件がやや劣り、需要はやや弱含み傾向にある。市場の中心価格帯は 、土地が６０坪前後で６００～７００万円程度、新築戸建住宅が１，９００～２，４００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性の高い複数の取引事例から試算した実証的で信頼性の高い価格である。また、標準地の規模から経 済合理性のある適切な共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は適用を見送った。標準地は戸建住宅を中心 とした住宅地域内にあり、周辺地域の取引価格水準が価格形成に影響を与えることから、実証的な比準価格を採用し、 代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤岡 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [119.4] [105.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多野藤岡地域の中核都市。人口減少等の影響 も認められるが、市街地で大型店舗の出店や 施設整備等も見られ、周辺部でも新たな商圏 が形成中。 市内中心部に比較的近い住宅地域であるが、 街路の系統連続性にやや劣り、需要もやや弱 含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％