別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 渋川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   渋川 -3 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　清   TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 渋川市渋川字梅ノ木２０６２番３７ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 渋川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地域で接 近条件等に恵まれている。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 渋川駅北方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整然とした住宅地域で接近条件等に恵まれているが、市街地及び周辺の住宅需要の弱さを反映し て需要はやや弱い。当該傾向は当面続くものと思われ、地価は弱含み傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は渋川市の市街地及び市街地周辺の住宅地域である。需要者は渋川市に在住または勤務する自己住居を目的 とする個人が中心である。渋川市の人口減少率は高く、高齢化率も県平均を上回り、これらを反映して住宅地需要は全 般的に低迷している。近隣地域は区画整然とした住宅地域で接近条件等に恵まれているが、需要はやや弱い。売買の中 心価格帯は土地１０００万円前後、新築住宅２，３００万円前後で規模品等によりばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行 って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、画地規模が小さく市場性を有する共同住宅の想 定が困難であるため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　渋川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [ 82.8] [105.0] 100 45,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 渋川市の人口は減少、高齢化率は上昇傾向。 温泉地として伊香保温泉を擁する。上信自動 車道が建設工事中。住宅地ではコロナ禍の影 響は小さい。 区画整然とした住宅地域で接近条件等に恵ま れているが、市街地及び周辺の住宅需要の弱 さを反映して、地価は弱含み傾向にて推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％