別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 館林 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   館林 -8 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　裕幸   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 館林市大街道３丁目７２３番 ｢大街道３－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 館林 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．０ ｍ市道 交通 施設 館林駅北方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因は現状を維持しつつも、取引は活発ではなく価格は横ばいもしくはやや下落傾向と予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線館林駅を中心として駅徒歩圏およびその外側に広がる市内および周辺町の住宅地域。宅地 ・建売分譲や、面大地のミニ開発など供給の多くは土地で５５０～９００万円程度、土地建物合計で２０００万円前後 までの一次取得者向けが中心。なお、単価の高い既存住宅地での取引は活発とは言えない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価対象不動産は既成市街地の成熟した住宅地域に存し、自己使用目的の居宅としての需要がほとんどである。また標 準画地の規模が小さく共同住宅等の想定は困難であること、適切な取引事例を収集できたことから、収益価格の試算は 行わず、比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　館林 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [114.6] [101.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響で一時不動産取引の 中止や停滞が見られたが、不動産価格や賃料 への大きな影響は確認できない。 大きな変動はないが、需要は伸び悩み価格水 準はやや下落傾向が続く。 要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％