別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 太田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 9-3 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　智久   TEL.

鑑定評価額 38,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市東新町６１４番１外 ②地積 　(㎡) 1,648   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 事務所兼工場 中小工場、事務所、 倉庫等が混在する工 業地域 南東8m市道、背面道 水道 野州山辺 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   700 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道　背面道 交通 施設 野州山辺駅北西方 2.4km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場を中心に事務所、住宅等が混在する工業地域であり、格別の変動要因は見られないことから、今後も概 ね現状維持にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は群馬県内の工業地域であり、特に東毛エリアに強い代替関係が認められる。需要者は県内外の製造業、流 通業等が中心と考えられる。北関東自動車道や東毛広域幹線道路等の整備により工業地の需要は比較的堅調に推移して いるが、まとまった規模が取れなかったり、交通利便性の劣る選好性の低いエリアでは、地価は下落傾向が続いている 。市場の中心となる価格帯については、取引事例が少なく取引形態も様々であることからその把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等から規範性を有する取引事例を収集できたことから比準価格の説得力は高いと判断される。 一方、周辺に貸工場等の取引事例は見い出せず、また、新規の賃貸需要も見込めないため、賃貸市場が成立していない ことから収益還元法は適用しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 92.9] [100.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は近年横ばい傾向で推移している 。全般的に景気の不透明感等もあるが、工業 地については堅調に推移している。 街路、環境、行政的要因等の地域要因に変動 はないが、競合関係にある工業地に比べ選好 性が劣ることから需要はやや弱含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.5 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％