別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 太田 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 5-11 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　坂村　光昭   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市尾島町１４４番２ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店等が 建ち並ぶ既成商業地 域 南15m県道 水道、下水 木崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いの既成商業地域 街 路 １５．０ｍ県道 交通 施設 木崎駅南東方 1.9km 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの既成商業地域であり、コロナ禍の影響は和らぎつつあり当面は現状の 利用状況にて推移するものと予測する。地価水準については下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、太田市、周辺町の幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商業地域である。需要者の中心は飲食業、小 売業を営む個人または法人である。当該地域は、小規模な小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの既成商業地域であり、周辺 住民を主たる客層としているが、郊外大型店舗への商業構造の変化に伴う既成商業地の衰退により需要はやや減退傾向 である。取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心的価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 太田市郊外の衰退傾向にある商業地域であり、自用地が中心の地域で商業用賃貸市場が成立していないことから、収益 還元法は適用できなかった。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場 の実勢を反映しており説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [156.9] [100.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 群馬県東部に位置する市の一つで、人口はほ ぼ横ばい傾向で高齢化率は県平均より低い。 新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつ つある。 地域要因に格別の変動はないが、郊外大型店 舗への商業構造の変化に伴う既成商業地の衰 退により需要は減退し地価は下落傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％