別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 太田 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 5-10 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　卓   TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市大原町４０２番１１ ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1.2:1 事務所 Ｗ1 中小店舗が立地する 藪塚中心地に近い商 業地域 北8m市道 水道、ガス、下水 藪塚 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 藪塚地区の近隣商業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 藪塚駅南西方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗等を中心とする藪塚地区の近隣商業地域であるが、特段の変動要因は認められないので、当面は現環境 のまま推移すると予測される。商業需要の停滞から、地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市内の商業地域や商住混在地域のほか、それら地域の背後住宅地域も含む範囲である。需要者は店舗 、事務所等の利用を目的とする地縁性を有する個人や法人等が想定される。郊外大型店への顧客流出などの影響から商 業需要は弱いものの、堅調な背後住宅地域を背景に、地価下落率は縮小傾向で推移する。近隣地域内での土地取引が少 ない上、利用目的等により価格が一定していないので、需要の中心となる価格帯を把握するのは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗、事務所等が主体の商業集積に劣る郊外近隣商業地域であるが、自用の店舗等が中心のため賃貸市場の 成熟度が低く、新規の賃貸需要は見込めないものと判断されるので、収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の 取引事例に基づいて求められたため実証性が高いものと判断される。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討 を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [163.8] [100.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南東部の中心的工業都市。人口は５年間で 微増傾向。中心商業地やその周辺では回復傾 向にあるものの、郊外や旧郡部の商業地は依 然停滞している。 低層店舗等が中心の商業集積の低い近隣商業 地域であり、特段の変動要因は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +30.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％