鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

太田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３３０ -22078	太田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m県道、北西8m、角地		準住居 (70,200)
b	３４２ -23036	太田市		更地	（　）	不整形	北14m県道、南15m、二方路		近商 (90,200)
c	３３０ -22069	太田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南31m国道、南西12m、角地		準工 (70,200)
d	３４５ -27510	太田市		更地	（　）	台形	南15m県道、東6m、角地		１住居 (70,200)
e	３３０ -22127	太田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、南東22m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	69,490	100 [ 177.7]	39,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,100
b	(　 ) 42,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	50,990	100 [ 133.4]	38,223		38,200
c	(　 ) 36,252	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	35,020	100 [ 77.3]	45,304		45,300
d	(　 ) 60,469	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	57,710	100 [ 135.3]	42,653		42,700
e	(　 ) 75,634	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	72,540	100 [ 170.3]	42,595		42,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +70.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +63.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,000 円／㎡]

太田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価が把握不能のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,554,547	2,344,312	10,210,235	8,853,600	1,356,635	（　0.9730） 1,320,006	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	26,400,120 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

太田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,174 ㎡	33.5 m x 35.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階の部分、平均専有面積約９０㎡、駐車場の確保等から使用容積率は地域的に低い。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	90.0	360.00	1,650	594,000	2.0	1,188,000
							1.0	594,000
2～ 2	事務所	400.00	90.0	360.00	1,320	475,200	2.0	950,400
							1.0	475,200
～

～

～

計		800.00	90.0	720.00		1,069,200		2,138,400
								1,069,200

⑨年額支払賃料	1,069,200 円　×　12ヶ月　＝　 12,830,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,830,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 641,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,188,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,138,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,315 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,069,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 345,352 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,554,547 円　　　　（　 10,694 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３２７賃　　　　-23008	1,631 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３３５（賃）　　　　-2310	2,074 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,779
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

太田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	372,000 円	124,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	384,912 円	12,830,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 347,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 992,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,344,312 円　（　　　　　　 1,997 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,853,600 円（　　　　　 7,541 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,554,547 円
②総費用	2,344,312 円
③純収益　①－②	10,210,235 円
④建物等に帰属する純収益	8,853,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,356,635 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,320,006 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,400,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
太田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

太田 5-2

群馬県

群馬第３

氏名

不動産鑑定士　吉澤　卓

TEL.

鑑定評価額

48,300,000 円

１㎡当たりの価格

41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	太田市西矢島町３７０番４４外				②地積　(㎡)	1,174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1	事務所兼工場Ｓ2	中小工場、営業所、飲食店等が混在する地域	北18m市道	水道	太田 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 500 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大工場に隣接する商業等の集
積度が低い路線商業地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

太田駅南西方

3.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大工場に隣接する路線商業地域であるが、特段の変動要因は認められないので、当面は現環境のまま推移すると
予測される。商業等の集積度が低く、需要が弱含みのため、地価は下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は太田市中心部から郊外にかけての幹線道路沿いを中心とした商業地域一円である。需要者は店舗、営業所
等の利用を目的とした個人や法人等が想定される。中小工場、営業所、店舗等が混在しているが、集積度が低く、連担
性、協業性に劣ることから、通過地域的性格を強めており、需要の復調感は弱い。近隣地域内での土地取引が少ない上
、利用目的等により価格が一定していないので、需要の中心となる価格帯を把握するのは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗等が中心で、散見される賃貸物件は空店舗などから転化されたものが主体のため、収益性に特
化した賃貸物件に係る市場成熟度は低い。そのため土地価格に相応する賃料水準の形成力が弱いので、収益価格は低位
に試算された。比準価格は多数の取引事例に基づいて求められたため実証性が高いものと判断される。従って、比準価
格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県南東部の中心的工業都市。人口は５年間で
微増傾向。中心商業地やその周辺では回復傾
向にあるものの、郊外や旧郡部の商業地は依
然停滞している。

大工場に隣接する路線商業地域であり、特段
の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

太田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３４２ -23036	太田市		更地	（　）	不整形	北14m県道、南15m、二方路		近商 (90,200)
b	３３０ -22069	太田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南31m国道、南西12m、角地		準工 (70,200)
c	３３０ -23020	太田市		底地	（　）	ほぼ正方形	南西16m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	３４０ -22084	太田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東15m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	50,990	100 [ 126.4]	40,340	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,300
b	(　 ) 36,252	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	35,020	100 [ 84.2]	41,591		41,600
c	(　 24,221) 50,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	55,556	100 [ 134.6]	41,275		41,300
d	(　 ) 66,362	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	74,325	100 [ 173.1]	42,938		42,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +17.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -9.5
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +27.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +13.5	環境　　　　 +44.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,600 円／㎡]

太田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,220,827	2,653,639	11,567,188	10,210,200	1,356,988	（　0.9730） 1,320,349	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	26,406,980 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

太田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	416.00	Ｓ2	832.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,174 ㎡	33.5 m x 35.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア部分貸し、平均専有面積面積約８３㎡、駐車場確保の観点から使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	416.00	100.0	416.00	1,645	684,320	2.0	1,368,640
							2.0	1,368,640
2～ 2	事務所	416.00	100.0	416.00	1,316	547,456	2.0	1,094,912
							1.0	547,456
～

～

～

計		832.00	100.0	832.00		1,231,776		2,463,552
								1,916,096

⑨年額支払賃料	1,231,776 円　×　12ヶ月　＝　 14,781,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 832.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,781,312 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,182,505 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,598,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,463,552 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,916,096 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 599,355 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,220,827 円　　　　（　 12,113 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３４０（賃）　　　　-23003	2,402 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [153.0]	100 [100.0]	1,653	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,741 円/㎡　月額支払賃料（　 1,645 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３４０（賃）　　　　-23004	2,723 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [149.0]	100 [100.0]	1,828
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

太田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	429,000 円	143,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	443,439 円	14,781,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 351,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,144,000 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,653,639 円　（　　　　　　 2,260 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 832.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,210,200 円（　　　　　 8,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,220,827 円
②総費用	2,653,639 円
③純収益　①－②	11,567,188 円
④建物等に帰属する純収益	10,210,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,356,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,320,349 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,125 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,406,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）