別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 太田 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -34 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　前原　徹児   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市上田島町１２４番 ②地積 　(㎡) 880   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 北4.5m市道 水道 細谷 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西 1,100 ｍ、南 1,500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 細谷駅西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧太田市郊外に位置する幹線道路背後の既成住宅地域で、今後も現状の特性を維持するものと予測する。なお地 価は割安感が出つつあること等から、下落縮小傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市郊外及び邑楽郡大泉町の住宅地域。需要者は当市及び周辺郡部居住の一次取得者が大半を占め、同 一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内の格安物件、周辺地域における新規宅地分譲地と競合しているが 、コロナ禍の影響緩和等による一次取得者層需要の回復等により価格は下げ止まりつつある。土地は総額７００万円～ ９００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，８００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価対象不動産の存する近隣地域は、市街化調整区域内の農地も多い住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸 需要や供給が見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は採用しない。よって本件においては、居住の快適 性・利便性を重視する自用地中心の住宅地域であるため、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって、上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 81.7] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による景気後退の影響等による不動 産需要の減少から徐々に回復傾向にある。 市街化調整区域内の郊外の既成住宅地域であ り、相対的に人気は劣るが、割安感が出つつ ある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％