別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 太田 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -31 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　津久井　伸昭   TEL.

鑑定評価額 7,230,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市東長岡町２６１番１３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に工場 等が混在する住宅地 域 南4m市道 水道、下水 太田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   450 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.8 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　市道４ ｍ 交通 施設 太田駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした住宅地域で、景気後退等の影響はあるものの不動産需要は底堅く、地域要因の変動要因は 特になく当分の間は現状にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市近郊の小規模、中規模住宅の混在する住宅地域。需要者の中心は太田市に居住する４０代前後の勤 労者等の一次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。景気後退等の影響はあるものの、土地価格の値頃感等に より土地需要は比較的安定している。また、売出物件の市場滞留期間は依然長い。土地の需要の中心は１０００万円前 後、新築の戸建物件は２５００万円～３０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は、一般住宅を中心とした住宅地域である。当該地域はアパート等も見られるが賃貸市場 としての熟成度は低い。また、対象標準地は画地規模が小さくアパート等の収益物件を想定することが経済合理性を欠 くことから収益還元法の適用は行わない。したがって、当該地域の状況を踏まえ快適性を重視する住宅地域であること から、比準価格によって、収益価格を採用せず、代表標準地の検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [142.0] [103.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横ばい傾向、土地取引件数、建築 着工数は増加傾向で、コロナ禍の影響はほと んどない。 市周辺部の既成住宅地域であり、地域要因等 の変動要因は特にないが、値頃感、中心部回 帰等から土地の需要は底堅い。 南側道路の選好性は増している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +31.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％