別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 太田 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -30 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　智久   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市世良田町１３４８番１ ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西4m市道 水道 世良田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西   170 ｍ、南    70 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ４．０ｍ市道 交通 施設 世良田駅南方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧尾島町に位置する市街化調整区域内の住宅地域であり、格別の変動要因は見られないことから、今後も概ね現 状維持にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市郊外の住宅地域で、特に旧尾島町に存する地域に強い代替関係が認められる。需要者は太田市及び 周辺市町に居住する自己所有を目的とする勤労者世帯が中心である。地価は弱含みではあるものの、市内中心部周辺に 位置する住宅地との比較による割安感から土地需要は比較的堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は土地は５ ００万円から８００万円前後、新築の戸建住宅は１，８００万円から２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引がほとんどであり、同一需給圏内の類似地域等から規範性の高い取引事例を収集できたことから比 準価格の説得力は高いと判断される。一方、近隣地域は市街化調整区域の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほ とんどなく、賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [110.7] [101.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は近年横ばい傾向で推移。新型コロナウ イルス感染症の影響は弱まりつつあり、概し て地価は回復傾向にあるが、二極化は継続し ている。 旧尾島町の一般住宅を中心とした調整区域内 の住宅地域であり、街路、環境、行政的要因 等の地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％