別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 太田 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -27 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　長壁　治   TEL.

鑑定評価額 4,950,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市亀岡町５番５ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の既成住宅地 域 北5.2m市道 水道、下水 木崎 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   400 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模一般住宅が建ち並ぶ古 くからの幹線道路背後の分譲 住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 木崎駅南東方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 尾島地区中心部に近い住宅地域であるが、土地利用に変化はないことから現状維持傾向が続き、地価はこれまで 下落率縮小傾向にあったが、コロナ禍による景気低迷等から引き続き下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市郊外（尾島地区、新田地区中心）の一般住宅地域。需要者は太田市居住者又は勤務者が大半を占め 、同一需給圏外からの転入者は少ない。同市郊外にあるものの尾島地区中心部に近いが、同市市街化調整区域内の格安 物件との競合による影響等もあり、地価はやや下落傾向にある。土地は７００～８００万円程度、新築の戸建住宅は２ ３００～２５００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見受けられるが、自用の戸建住宅が多く、画地規模も小さいため経済的に合理性を有する共同住 宅の想定ができず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比較可 能な多くの取引事例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輸送機器製造を基幹産業とする北関東有数の 工業都市で、東毛地域の中核的役割を担って いる。景気は持ち直しつつあるが、依然厳し い状況続く。 郊外にあり、地域要因に特段の変化は見られ ないが、尾島地区中心部に近く、需要は比較 的安定している。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％