別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 太田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -11 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　雅己   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市新田木崎町１１８３番２ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い小学校に近接した 住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 木崎 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 木崎駅北西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い小学校に近接した住宅地域で、当面現状の住環境を維持するものと予測する。地価は値頃 感から土地需要は安定的に推移し、下落幅は当面現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市の中心部周辺及び郊外の住宅地域。需要者は太田市郊外の居住者が中心で同一需給圏外からの転入 は少ない。市街化調整区域内の格安物件との需給関係、市場滞留期間等への影響も顕在化するが相対的価格バランスか ら全体的に土地需要は横這い傾向に推移している。土地は７００～９００万円、新築の戸建物件は２，０００～２，８ ００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模を含む賃貸市場の需給動向等を考慮し、経済合理性及び建物配置等から見た市場性を有する床面積を確保した 共同住宅の想定は困難で規範性に劣るため収益価格は試算しない。公共施設等への接近性、居住の快適性・利便性等を 重視する住宅地域であり、規模に類似し、取引時点も新しく接近条件等を含めた地域的特性が特に類似し規範性の高い 比準価格が求められたので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.6] [101.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況感の改善、低金利環境の継続、住宅取得 支援策等による下支えの効果から地価の上昇 も微増化傾向で推移。 太田市郊外の既成住宅地域で、小規模分譲地 も増えた。周辺住宅地との価格バランスから 値頃感も窺われ、需要も安定化傾向に推移し つつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％