別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 太田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -8 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　聡一   TEL.

鑑定評価額 5,800,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市由良町１７０７番４ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 東4m市道 水道、ガス 細谷 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外で街路条件の劣る地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 細谷駅北西方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,160) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域で地域に特段の変動要因が見られないことから、当面は現状維持傾向で推移すると予測 される。地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市の郊外で中西部を中心とする住宅地域。需要者は太田市の居住者が大半を占め、同一需給圏外から の転入者は少ない。土地改良や区画整理の影響がなく雑然とした地域で街路条件が劣り、市内での選好性はやや劣る。 土地は１７０㎡程度で５００万円程度、新築戸建物件は１，９００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は４事例を採用しており、規範性は高い。画地規模が小さく共同住宅を想定することが非現実的であるため収 益価格は試算できない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心で市場性を指標として 価格が決定されることが一般的であるため、代表標準地からの検討を踏まえ、市場性を反映し実証的な比準価格を採用 して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [125.5] [102.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横ばい、土地取引は増加、建築着工は 増加。区画整理地区で取引活発、市街地は需 要変らず、郊外や調整区域で需要減。コロナ 禍から取引回復。 街路条件が劣り、周辺は雑然としているもの の、郊外としては熟成度が高い。選好性は中 程度。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％