別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 太田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -7 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　卓   TEL.

鑑定評価額 3,190,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市大原町８０９番１６ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした分譲 住宅地域 南5m市道 水道、下水 藪塚 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   500 ｍ、南   100 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 藪塚地区の中心部近郊に位置 する郊外住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 藪塚駅北西方 2.8km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした藪塚地区の郊外住宅地域であるが、特段の変動要因は認められないので、当面は現環境の まま推移すると予測される。地価は概ね横這い傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市藪塚地区の住宅地域を中心とする旧郡部の住宅地域一円である。需要者は市内に居住、勤務する一 次取得者層が大半を占める。一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、小中学校や藪塚地区中心部へ接近していることから、居 住環境に比較的恵まれている。周辺には新規分譲地等が散見されるなど、需要は底堅く推移している。需要の中心とな る価格帯は、土地が３００～５００万円程度、新築戸建住宅で１，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周囲には共同住宅も見られるが、標準地は画地規模が小さく、競争力のある賃貸用共同住宅を想定すること が困難と思われるので、収益還元法は適用しなかった。対象標準地に係る需要者は快適性と市場動向を重視して行動す るものと考えられるので、取引事例から求められた比準価格は、市場参加者の動向を反映した価格として規範性が高い ものと判断される。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [144.8] [103.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南東部の中心的工業都市。人口は５年間で 微増傾向。市中心部やその周辺部などの居住 環境の良好な住宅地域を中心に、需要は回復 傾向にある。 藪塚地区の住宅団地内に位置するが、特段の 変動要因は認められない。圏域中心部や公共 施設に比較的近く、需要は安定して推移する 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +14.5 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％