別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊勢崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 9-1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸   TEL.

鑑定評価額 1,130,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市粕川町１８００番１外 ②地積 　(㎡) 54,256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） (60,200) 1.5:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業地域 西20m県道、四方路 水道、ガス 剛志 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   450 ｍ、南     0 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工場が建ち並ぶ伊勢崎 市内有数の大規模工業団地 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 剛志駅北西方 2.0km 法令 規制 工専 (50,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大工場等が建ち並ぶ工業団地として熟成しており地域内に格別の変動要因はない。今後も当分の間、現状を維持 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、群馬県を中心とする首都圏内陸型の工業地域で、主な需要者は自社工場としての利用を目的とする法人 企業等である。経産省の工場立地動向調査で上位に位置する県内工業地は、円安等の影響で需要者層が拡大し、対象標 準地の存する工業地域は製造品出荷額等、従業員数ともに伊勢崎市内有数の大規模工業団地として熟成している。取引 規模は様々であるが、総額で２億円以下の場合は地元企業が多く、２億円を超えると県外企業が多くなる傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社工場が多い地域で自己使用目的での取引が中心であり、地域内に貸工場はあまり見られず、工場の賃貸需要も見込 めないため、収益価格は試算しない。当該地域においては、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等における類似不動 産の取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格 を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [108.7] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 緩和される中で、緩やかに持ち直している。 インターチェンジからはやや遠いが大工場が 建ち並ぶ工業団地として熟成しており、地域 要因に格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％