鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢崎 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３５ -10	伊勢崎市		更地	（　）	不整形	東12m県道、南8m、二方路		商業 (100,400)
b	２３１１２ -10	伊勢崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
c	２３１３０ -65	伊勢崎市		更地	（　）	不整形	北西15m市道、南西17m、角地		１住居 (70,200)
d	２３１１９ -25	伊勢崎市		底地	（　）	不整形	東18m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	２３１３０ -53	伊勢崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東17m市道、南6m、角地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,606	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	56,983	100 [ 114.6]	49,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,700
b	(　 ) 46,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	49,418	100 [ 100.6]	49,123		49,100
c	(　 ) 59,321	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	57,880	100 [ 114.7]	50,462		50,500
d	(　 45,132) 45,132	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	46,388	100 [ 97.3]	47,675		47,700
e	(　 ) 49,116	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	45,485	100 [ 94.0]	48,388		48,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,100 円／㎡]

伊勢崎 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,173,440	1,303,312	4,870,128	4,047,210	822,918	（　0.9737） 801,275	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,693,229 円　　　　（　 28,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢崎 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	211.00	Ｓ2	323.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	580 ㎡	19.0 m x 30.6 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所フロア貸しを想定。駐車場確保の為、使用容積率は低い。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な割合を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	211.00	90.0	189.90	1,890	358,911	2.0	717,822
							2.0	717,822
2～ 2	事務所	112.00	85.0	95.20	1,780	169,456	2.0	338,912
							2.0	338,912
～

～

～

計		323.00	88.3	285.10		528,367		1,056,734
								1,056,734

⑨年額支払賃料	528,367 円　×　12ヶ月　＝　 6,340,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 285.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,340,404 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 507,232 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,833,172 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,056,734 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,722 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,056,734 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 330,546 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,173,440 円　　　　（　 10,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０賃　　　　-7	2,401 ( 2,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,921	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１３０賃　　　　-8	2,781 ( 2,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,139
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢崎 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	289,500 円	57,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,212 円	6,340,404　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 215,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 492,100 円	57,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,900 円	57,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,900 円	57,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,303,312 円　（　　　　　　 2,247 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,900,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 323.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,047,210 円（　　　　　 6,978 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,173,440 円
②総費用	1,303,312 円
③純収益　①－②	4,870,128 円
④建物等に帰属する純収益	4,047,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	822,918 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	801,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,382 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,693,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
伊勢崎 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢崎 5-6

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　立木　圭

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢崎市連取町２３４２番９外				②地積　(㎡)	580 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	銀行Ｓ2	中規模な各種店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西18m県道	水道	新伊勢崎 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 360 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地外縁部の路線商業地域

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

新伊勢崎駅南西方

2.2km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗等の建ち並ぶ路線商業地域で、当面は現状維持傾向にて推移することが予測される。景気の先行き不
透明感等の影響から地価はやや弱含みにて推移。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢崎市街地及びその外縁部の幹線及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者はロードサイドビジネス
を展開する企業や事業所等の新設等を目的とした県内外の法人等が中心である。昨今は事業用借地権による出店等が主
流で、土地を取得するケースは少なく、路線商業地における土地取引は低迷している。したがって、市場の中心となる
価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸物件も見られるが、賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は
比準価格に比して低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の沿道地域の取引事例から適切に試算されており
、説得力を有している。以上、実際の取引から得られた実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊勢崎 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,600 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[123.4]

[100.0]
100

47,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復が見込まれるが、懸念材
料も多く先行きは不透明。北関東有数の工業
都市。人口は微増傾向。中心市街地の空洞化
が加速している。

伊勢崎市街地外縁部の路線商業地域で地域に
特段の地域変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢崎 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４８ -147	伊勢崎市		建付地	（　）	不整形	南18m県道、東17m、西6m、三方路		近商 (90,200)
b	２２１３８ -136	伊勢崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２２１１２ -77	伊勢崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２０１４８ -107	伊勢崎市		底地	（　）	ほぼ正方形	南東8.2m県道、南3.5m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,302	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 74.4]	51,433	100 [ 105.1]	48,937	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,900
b	(　 ) 39,185	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,989	100 [ 84.8]	45,978		46,000
c	(　 ) 34,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.3]	47,845	100 [ 94.7]	50,523		50,500
d	(　 22,936) 45,872	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	44,464	100 [ 89.1]	49,903		49,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -11.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,800 円／㎡]

伊勢崎 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,034,151	1,669,599	6,364,552	5,619,960	744,592	（　0.9737） 725,009	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	15,104,354 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢崎 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	211.00	Ｓ2	422.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	580 ㎡	19.0 m x 30.6 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階店舗・事務所部分貸し、平面駐車場確保のため使用容積率小さい。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準的割合を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	211.00	90.0	189.90	1,953	370,875	3.0	1,112,625
							1.0	370,875
2～ 2	事務所	211.00	90.0	189.90	1,758	333,844	1.0	333,844
							1.0	333,844
～

～

～

計		422.00	90.0	379.80		704,719		1,446,469
								704,719

⑨年額支払賃料	704,719 円　×　12ヶ月　＝　 8,456,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 379.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,456,628 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 761,097 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,695,531 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,446,469 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,163 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 704,719 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 325,457 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,034,151 円　　　　（　 13,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０賃　　　　-8	2,781 ( 2,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,060	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,953 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１３５賃　　　　-7	2,487 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,024
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢崎 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,200 円	80,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	253,699 円	8,456,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 330,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 683,400 円	80,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,400 円	80,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,400 円	80,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,669,599 円　（　　　　　　 2,879 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,400,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 422.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,619,960 円（　　　　　 9,690 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,034,151 円
②総費用	1,669,599 円
③純収益　①－②	6,364,552 円
④建物等に帰属する純収益	5,619,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	744,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	725,009 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,104,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）