鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４２ -26	伊勢崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m県道、北西18m、北東6m、三方路		１住居 (70,200)
b	２３１５３ -10	伊勢崎市		更地	（　）	ほぼ台形	北9.8m国道、南3.2m、二方路		（都） (80,200)
c	２３１５０ -45	伊勢崎市		更地	（　）	不整形	西12.6m県道、北4m、準角地		（都） (80,200)
d	２３１３５ -11	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	北6.8m県道、西6.5m、角地		商業 (90,400)
e	２３１５２ -64	伊勢崎市		更地	（　）	ほぼ台形	東7.2m県道、中間画地		近商一部都市計画道路 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,957	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 94.5]	30,018	100 [ 106.4]	28,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,200
b	(　 ) 24,241	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	23,953	100 [ 84.7]	28,280		28,300
c	(　 ) 18,130	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	24,125	100 [ 78.1]	30,890		30,900
d	(　 ) 28,124	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	38,734	100 [ 125.4]	30,888		30,900
e	(　 ) 37,860	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	31,266	100 [ 104.3]	29,977		30,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,600 円／㎡]

伊勢崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,550,930	441,568	2,109,362	1,932,640	176,722	（　0.9714） 171,668	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,576,417 円　　　　（　 15,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	81.14	ＬＳ2	162.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	230 ㎡	10.5 m x 22.6 m	前面道路：県道　 10.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、２階ファミリータイプ２戸（約４１㎡）、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.14	100.0	81.14	1,444	117,166	3.0	351,498
							0.0	0
2～ 2	居宅	81.14	100.0	81.14	1,256	101,912	1.0	101,912
							1.0	101,912
～

～

～

計		162.28	100.0	162.28		219,078		453,410
								101,912

⑨年額支払賃料	219,078 円　×　12ヶ月　＝　 2,628,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,628,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 131,447 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,497,489 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	453,410 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 101,912 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 49,134 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,550,930 円　　　　（　 11,091 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３８賃　　　　-4	1,109 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,355	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,256 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３８賃　　　　-3	1,097 ( 1,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,269
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,100 円	25,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	78,868 円	2,628,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	25,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,568 円　（　　　　　　 1,920 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,700,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 162.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,932,640 円（　　　　　 8,403 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,550,930 円
②総費用	441,568 円
③純収益　①－②	2,109,362 円
④建物等に帰属する純収益	1,932,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	176,722 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	171,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 746 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,576,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
伊勢崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢崎 5-1

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　片柳　華絵

TEL.

鑑定評価額

6,810,000 円

１㎡当たりの価格

29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢崎市境字町並３３３番２				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、一般住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	南西10.6m県道	水道	境町 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 370 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

境地区中心部の繁華性がやや
劣る商業地域

街

路

１０．６ｍ県道

交通

施設

境町駅南西方

500m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに店舗や一般住宅、遊休土地も見られる旧来からの商業地域で、土地利用に大きな変化はないが衰退傾
向が継続している。景気の先行き不透明感や需要の低迷により地価は下落傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢崎市の郊外に位置する境地区を中心とした商業地域や用途混在地域及びその背後地である。想定され
る需要者の中心は地縁的な選好性を有する個人又は中小規模の法人である。対象標準地の周辺地域では空き店舗や未利
用地も多く見られるなど境地区の不動産市場は長期低迷を継続しており、特に商業地の取引はほとんど見られず中心価
格帯の把握が困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は店舗兼住宅を中心とする近隣型の商業地域であるため収益価格の試算に当たり店舗兼住宅を想定した。
賃貸事例については境地区内の店舗に係る事例を収集することは出来なかった。近隣地域は主として自己使用目的の取
引が想定されるため市場での取引価格を指標に価格は決定される。以上から実証的な比準価格を重視し、収益価格を参
酌して、前年公示価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊勢崎市は工業都市で人口は微増横這い傾向
。ウィズコロナの経済正常化は進むも景気は
先行き不透明で不動産市場も二極化は顕著で
ある。

境町駅南口徒歩圏内の店舗兼住宅や一般住宅
、遊休地も見られる県道沿いの商業地域。衰
退傾向にあり市場は低迷し地価は下落を続け
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１５２ -64	伊勢崎市		更地	（　）	ほぼ台形	東7.2m県道、中間画地		近商一部都市計画道路 (80,200)
b	２３１５２ -67	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	北11.6m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	２３１５０ -57	伊勢崎市		貸家建付地	（　）	不整形	西9.8m市道、北9m、角地		２住居 (70,200)
d	２３１４２ -28	伊勢崎市		建付地	（　）	台形	北東11m県道、北2m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,860	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	31,266	100 [ 99.5]	31,423	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,400
b	(　 ) 25,212	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,036	100 [ 85.0]	29,454		29,500
c	(　 ) 41,709	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	40,931	100 [ 141.0]	29,029		29,000
d	(　 ) 28,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 96.8]	36,742	100 [ 129.0]	28,482		28,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.8
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.7
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.7
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,600 円／㎡]

伊勢崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,834,462	493,554	2,340,908	2,173,280	167,628	（　0.9714） 162,834	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,392,375 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	91.09	ＬＳ2	182.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	230 ㎡	10.5 m x 22.6 m	前面道路：県道　 10.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階居宅１ＬＤＫ×２戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	91.09	100.0	91.09	1,445	131,625	3.0	394,875
							0.0	0
一括 2～ 2	居宅	91.09	100.0	91.09	1,228	111,859	1.0	111,859
							1.0	111,859
～

～

～

計		182.18	100.0	182.18		243,484		506,734
								111,859

⑨年額支払賃料	243,484 円　×　12ヶ月　＝　 2,921,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,921,808 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 146,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,775,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	506,734 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 111,859 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 53,930 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,834,462 円　　　　（　 12,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１５２賃　　　　-20	1,858 ( 1,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,770	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,445 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１５２賃　　　　-17	1,452 ( 1,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,383
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,700 円	28,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	87,654 円	2,921,808　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,600 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,554 円　（　　　　　　 2,146 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,173,280 円（　　　　　 9,449 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,834,462 円
②総費用	493,554 円
③純収益　①－②	2,340,908 円
④建物等に帰属する純収益	2,173,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,392,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）