別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊勢崎 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -25 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　福田　清隆   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市美茂呂町４２７８番３ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 混在し高圧線に近い 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新伊勢崎 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地南方やや郊外の居住環 境概ね良好な住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 新伊勢崎駅南方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、アパート等が混在し高圧線に近い住宅地域で、特に変動はなく今後も現状維持にて推移すると予測する。 新型コロナウイルス感染症の影響は殆どなく、地価は概ね横這い傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市の市街地南方を中心とする外周部及び郊外の住宅地域。需要者の中心は市内及び周辺市町在住の 居住を目的とした３０代前後の第一次取得者層。生活利便性や居住環境概ね良好な住宅地域であり、新型コロナウイル ス感染症の影響は殆どなく、住宅地需要の底堅さや居住環境等良好な地域への選好性等から需要は比較的堅調。市場で の中心価格帯は画地規模２４０㎡程度で土地は１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見受けられるが戸建住宅が中心で収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される地域である。取 引は居住目的が大半で信頼性のある事例を収集し得た。なお、画地規模が小さく、競争力のある賃貸用の共同住宅の想 定が困難であるため収益価格は求められなかった。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 81.6] [105.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は依然として先行き不透明。県中東部の 中核都市。人口は微増から概ね横這い傾向。 環境や利便性等の良否による二極化が顕著。 住宅、アパート等が混在し高圧線に近い住宅 地域。新型コロナウイルス感染症の影響は殆 どなく、特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％