別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊勢崎 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -22 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　立木　圭   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市柳原町８番２ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パート等も見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 伊勢崎 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅のほか、店舗、事務所等 も混在する、伊勢崎駅に近い 住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 伊勢崎駅北東方 600m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか、店舗、事務所等も混在する住宅地域で、当面は現状維持傾向にて推移することが予測される。 駅にも近く堅調な需要が見込まれることから、地価は安定的に推移。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市街地およびその外縁部の住宅地域。需要者は伊勢崎市に在住または在勤の自己所有を目的とした 勤労者世帯が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。市街地中心部付近に位置し、伊勢崎駅にも近いことから、利便 性が良好で、堅調な需要が見込まれる。土地は８００万円程度、新築の戸建住宅は２，２００万円程度の物件が取引の 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域でアパートが見られるが、戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、画地規模が小さく市場性のある共同住宅の 想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。近隣地域は居住の快適性を重視する居住環境の良好な住宅地域で あることから、実際の土地取引から算定した実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が見込まれるが、懸念材 料も多く先行きは不透明。北関東有数の工業 都市。人口は微増傾向。中心市街地の空洞化 が加速している。 伊勢崎市中心市街地周辺に位置する混在住宅 地域であり、特段の地域変動要因は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％