別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 伊勢崎 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -21 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　輝雄   TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市曲輪町１９番２５ ｢曲輪町１９－１０｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,196) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い利便 性の良い既成住宅地 域 南4.9m市道 水道、ガス、下水 伊勢崎 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 伊勢崎駅に近い、街区状況、 画地規模に劣る既成の住宅地 域 街 路 基準方位北４．９ｍ 市道 交通 施設 伊勢崎駅南西方 580m 法令 規制 ２住居 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 駅、市街地、公共施設への接近性良好な既成住宅地域であるが、街区整備が進んでいない地域であることから、 市場需要が弱く、やや下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地はＪＲ伊勢崎駅南西、北小学校に近い既成住宅地域に位置し、駅周辺第３土地区画整理事業の計画があるが 、従前の状態のままである。標準的使用は１５０㎡前後の画地上、低層住宅と判定される。駅や小学校への接近性に優 れるが、街区や環境条件の点で市場性が劣る。現状では土地総額としては５５０万円から６００万円程度、土地・建物 総額は２０００万円程度と試算される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は近隣並びにその周辺一円のものを収集、比較検討されたもので、比準価格は市場取引動向を的確に反映し得 たと思料される。収益価格は非適用理由記載のため、適用を断念した。本件では比準価格に信を置き、上記のとおり本 件鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　伊勢崎 -9                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化を背景に、ｗｉｔｈコ ロナ、ウクライナ情勢等の経済的影響、円安 、物価高の局面が続き、不透明感が増大して いる。 伊勢崎駅周辺土地区画整理第三地区内に存す るが、未施工のため、街路条件、画地条件は 旧来のままの状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.3 ％