別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊勢崎 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -11 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　清   TEL.

鑑定評価額 8,330,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市上泉町２８２番２４ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 新旧一般住宅が混在 する小学校に近い住 宅地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 伊勢崎 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校や中心部への接近性に 比較的恵まれている既成住宅 地域である。 街 路 基準方位北　　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 伊勢崎駅南方 1.4km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理未施行の既成住宅地域で区画整理済み住宅地域に比べて競争力はやや弱い。地域要因の大きな変化は見 込めないが、小学校等への接近性に恵まれており、地価は弱含み乃至横這い傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市の市街地及び市街地周辺の住宅地域である。需要者は伊勢崎市に在住または勤務する自己住居を 目的とする個人が中心である。住宅地は区画整理済み地域等の人気が高く、それ以外の地域の需要は弱いという二極化 傾向が目立つ。近隣地域は区画整理未施行地域で、区画整理済み住宅地域と比べて競争力はやや弱い。売買の中心価格 帯は土地８００～１，０００万円程度、新築住宅２，０００～３，５００万円程度で規模品等によりばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行 って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、戸建住宅を中心とする既成住宅地域で画地規模 が小さく市場性のある共同住宅の想定が困難であるため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [104.9] [103.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢崎市の人口は横這い、高齢化率は上昇傾 向。土地取引件数は減少、新設住宅着工戸数 は減少傾向。住宅地ではコロナ禍の影響は小 さい。 小学校や中心部への接近性に比較的恵まれて いる区画整理未施行地域で、区画整理済み住 宅地域と比べて競争力はやや弱く、地価は弱 含み傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％