別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 伊勢崎 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -8 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市境下武士２７２２番１外 ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が散 在する区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道 境町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 境地区中心部西方外周部の居 住環境が概ね良好な住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 境町駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が散在する区画整理済の住宅地域で、周囲の環境に大きな変化は見られず地域内の土地利用状況 は現状維持が見込まれる。需要は弱く地価は下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市の郊外で境地区を中心とする住宅地域。需要者の中心は伊勢崎市在住又は勤務する居住を目的と した２０代から４０代前後の１次取得者である。生活利便性や居住環境が概ね良好な住宅地域であるが、需要の二極化 が顕著な旧郡部の既成住宅地域であることから需要は依然として弱い。市場での中心価格帯は、画地規模１５０㎡程の 土地のみで３５０～４５０万円程度、新築戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争関係が認められる事例から得た比準価格は、市場性を重視する取引価格決定の指標となるのが一般的である。 近隣地域周辺は共同住宅も見られるが戸建住宅が中心の利用で、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。 なお対象標準地は画地規模が小さいため、競争力のある賃貸用共同住宅の想定が困難なことから、収益価格を求められ なかった。以上から実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [107.7] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢崎市は工業都市で人口は微増横這い傾向 。ウィズコロナの経済正常化は進むも景気は 先行き不透明で不動産市場も二極化は顕著で ある。 中規模一般住宅等が散在する住宅地域で、特 に変動要因はみられない。需要が弱く地価は 下落を続けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％