別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 伊勢崎 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -7 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市境下渕名字西久保２５５９番６ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 北5.5m市道 水道 境町 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   270 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 境地区中心部北西方郊外の居 住環境がやや劣る住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 境町駅北西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅等が混在する住宅地域である。地域の土地利用に大きな変動はなく今後 も現状維持にて推移すると見込まれる。需要は弱く地価は下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市の境地区を中心とする市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は伊勢崎市在住又は勤務する 居住を目的とした１次取得者及び地縁者等である。当地域は伊勢崎市東部で太田市新田地区との境界に近い郊外の農家 集落で、新興の住宅エリアに比べると選好性が低く、需要の二極化が顕著で当地域の需要は弱い。市場での中心価格帯 は、画地規模３００㎡程で、土地は６００万円程度、新築戸建住宅は１，８００～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争関係が認められる事例から得た比準価格は、市場性を重視する取引価格決定の指標となるのが一般的である。 近隣地域では、共同住宅としての利用は殆ど見られず、戸建住宅が中心となっている。また市街化調整区域内の賃貸市 場は成熟度が低く需要を見込めないため、収益価格は求められなかった。以上から、実証的な比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [147.3] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢崎市は工業都市で人口は微増横這い傾向 。ウィズコロナの経済正常化は進むも景気は 先行き不透明で不動産市場も二極化は顕著で ある。 農家住宅、一般住宅等が混在する幹線道路背 後の住宅地域で特に変動要因はみられない。 需要は依然として弱く地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％