別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊勢崎 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -4 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　小池　龍太   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市馬見塚町字伊勢１０３８番３ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 東4.5m市道 水道 新伊勢崎 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市域南端部に位置する市街化 調整区域内の住宅地域 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 新伊勢崎駅南方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が多く残る中に農家住宅、一般住宅等の混在する市街化調整区域内の住宅地域で、今後も現状を維持すると 予測する。市中心部や利便施設から遠隔地のため需要は弱く地価は当面下落基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市内の市街化調整区域に指定されている地域一帯。主な需要者は地縁を有する近隣居住者等の親族 等である。市内の市街化区域等に指定されているエリアで十分な宅地の供給が見込めることに加え、農業従事者等の自 己利用目的の需要者は一定の地位内に限定されることから、市街化調整区域内宅地に対する需要は乏しく、圏内全般的 に市場の動きは鈍い。需要の中心価格帯は土地のみで５００～７００万円、新築戸建で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅、一般住宅、農地等が混在する市街化調整区域内の住宅地域で、主たる需要者は地縁を有する自己 利用目的の一次取得者層であることから、対象不動産に賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではなく、収益還元 法の適用は断念した。対象標準地の主たる需要者は取引価格の水準を指標に意思決定することが通常であることから、 比準価格を実証性を有する説得力のある価格であると判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [102.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による一時的 な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあ るものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域 毎に濃淡がある。 市域南端部に位置する市街化調整区域内の住 宅地域で、利便性に劣り需要は弱い。地域要 因に特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％