別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桐生 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -21 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　前原　徹児   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市東５丁目３６４番１１外 ｢東５－３－３６｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 一般住宅の中に小工 場、店舗等の混在す る地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 桐生 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件がやや劣る混在住宅 地域 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 桐生駅東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に比較的近い既成の混在住宅地域であり、今後とも現状の特性を維持していくものと予測する。なお地価 は当分の間は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は渡良瀬川の北東部にある桐生市街地の中心部に近接する地域。需要者は当市居住の一次取得者が大半を占 め、同一需給圏外からの転入者は少ない。中心部周辺地域では、空き家が増加しており、新規の宅地供給も少なく、人 口減少等による地域の衰退等の影響から需要も弱含みであり、取引成約件数も少ない状況にある。土地は総額７００万 円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、共同住宅も見受けられるが、評価対象不動産は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅 の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しない。よって本件においては、居住の快適性・利便性を重視する自 用地中心の住宅地域であるため、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,300 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [108.7] [101.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気後退及び人口減少による地域の衰退等の 要因から、全体的に不動産市場は低迷してい る。 空き家率、人口減少率が比較的高く衰退傾向 にあり、不動産需要はやや弱い地域である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％