別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桐生 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -20 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　坂村　光昭   TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市川内町１丁目字畑ヶ中３０６番８ ②地積 　(㎡) 554   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と農地等が 混在する傾斜地勢の 住宅地域 南西5m市道 水道、ガス 桐生 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 山間部に位置する、やや傾斜 地勢の住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．０ｍ市道 交通 施設 桐生駅北西方 4.1km 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、一般住宅と農地等が混在する傾斜地性の住宅地域であり、今後も概ね現状の利用状況を維持しつつ安 定的に推移すると予測する。地価水準については、当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桐生市郊外の圏域に位置する住宅地域である。需要者は桐生市に居住している自己所有を目的とした勤 労者世帯が中心である。当該地域は、一般住宅と農地等が混在する傾斜地勢の住宅地域であり、生活利便性等が劣り需 要は弱含みである。市場の中心的価格帯は土地は２００～２４０㎡程度で４００～８００万円程度、新築住宅の場合２ ，０００万円未満程度の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山間部の戸建住宅を中心とする住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成 立していないことから収益還元法は適用できなかった。比準価格は、市内の類似地域に存する事例を収集し、分析検討 のうえ規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので、市場の実勢を反映した実証的な価格であり説得力を有する。 よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [198.8] [102.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 群馬県東部に位置する市の一つで、人口減少 が著しく、高齢化率も高い。新型コロナウイ ルス感染症の影響は和らぎつつある。 地域要因に格別の変動はないが、山間部に位 置しやや傾斜地勢で生活利便性等が劣ること から需要は弱含みで、地価は下落傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +96.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％