別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桐生 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -19 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　卓   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市仲町１丁目７９７番３５外 ｢仲町１－１１－１９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ商業地に近い住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 桐生 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心商業地背後の既成住宅地 域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 桐生駅東方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が主体の中心商業地背後に位置する既成住宅地域であるが、特段の変動要因は認められないので、当面 は現環境のまま推移すると予測される。地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桐生市中心部及びその外郭部を中心とした住宅地域一円である。需要者は市内に居住、勤務する一次取得 者層が大半を占める。旧来からの一般住宅を中心とした中心商業地背後の既成住宅地域で、生活利便性に恵まれている ものの、街路条件に劣ることから、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が４００～８００ 万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内には共同住宅も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく、競争力のある賃貸用共同住宅を想定すること が困難なことから、収益還元法は適用しなかった。対象標準地に係る需要者は快適性と市場動向を重視して行動すると 考えられるので、取引事例から求められた比準価格は、市場参加者の動向を反映した価格として規範性が高いと判断さ れる。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,300 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 96.4] [103.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南東部の中心都市。市域の大半が山地のた め、可住地面積が少ない。人口減と高齢化が 高い水準で推移しており、不動産需要は減退 傾向にある。 旧来からの一般住宅を中心とした商業地背後 の既成住宅地域であり、特段の変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％