別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桐生 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -13 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　坂村　光昭   TEL.

鑑定評価額 5,320,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市川内町２丁目字鷹ノ巣９９番７ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 桐生 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   800 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の大規模住宅団地 街 路 基準方位北　　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 桐生駅北西方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も概ね現状の利用状況を維持しつつ安定的に推移すると 予測する。地価水準については、当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桐生市郊外の圏域に位置する住宅地域である。需要者は桐生市に居住している自己所有を目的とした勤 労者世帯が中心である。当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした郊外の住宅地域であり、接近条件等が劣り 需要は弱含みである。市場の中心的価格帯は土地は２００～２４０㎡程度で４００～８００万円程度、新築住宅の場合 ２，０００万円未満程度の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の大規模住宅団地で、戸建住宅を中心の用途としていること及び画地規模が小さいことにより市場性のある共同住 宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用できなかった。比準価格は、市内の類似地域に存する事例を収集 し、分析検討のうえ規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので、市場の実勢を反映した実証的な価格であり説得 力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [148.1] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 群馬県東部に位置する市の一つで、人口減少 が著しく、高齢化率も高い。新型コロナウイ ルス感染症の影響は和らぎつつある。 地域要因に格別の変動はないが、周辺の小規 模な分譲住宅や新興住宅地域との競合もあり 需要は弱含みで、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％