別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 桐生 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -11 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　智久   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市相生町５丁目字多賀廻６３５番１７ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,192) 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4.8m市道 水道、ガス、下水 相老 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   400 ｍ、南   450 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ４．８ｍ市道 交通 施設 相老駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地外縁部の区画整然とした既成住宅地域であり、格別の変動要因は見られないことから、今後も概ね現 状維持にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桐生市内の住宅地域で、特に渡良瀬川の西側エリアに強い代替関係が認められる。需要者は桐生市及び周 辺市に居住する自己所有を目的とする勤労者世帯が中心である。当市は人口減少等の影響により全般的に需要は低調に 推移しているが、当該エリアは中心市街地付近の住宅地との比較による割安感や選好性の強さから比較的堅調に推移し ている。市場の中心価格帯は土地は６００万円から９００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等から規範性の高い取引事例を多数収集できたことから比準価格の説得力は高いと判断される 。一方、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、自己使用目的の取引がほとんどであり、標準地の規模からも収 益物件の想定が困難なことから収益還元法は適用しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [ 96.4] [103.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口減少、高齢化が県内でも特に進行 しており、概して土地需要は低迷しており、 地価は下落傾向で推移している。 中心市街地外縁部の一般住宅を中心とした住 宅地域であり、街路、環境、行政的要因等の 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％