別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高崎 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 9-3 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.

鑑定評価額 90,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市宮原町３番９ ②地積 　(㎡) 3,335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 工場 大規模工場、中小規 模工場が混在する工 業地域 南東15.5m市道、北東側道 水道、下水 倉賀野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   600 ｍ、南   420 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲に良好な住宅地域が見ら れる工業団地 街 路 １５．５ｍ市道 交通 施設 倉賀野駅北西方 1.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道、市街地等に近い立地であり需要は底堅い、一方で工業団地として熟成し余地が少なく、新規工業団地との 競合関係もあり、今後は現状維持傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北関東一円の工業地域であるが、特に代替競争等の関係が強いのは、群馬県内の工業地域一円である。 需要者は北関東に拠点を構えることを目的とする法人等が中心である。新型コロナウィルス感染症による巣ごもり需要 の影響もあり物流を中心に需要は旺盛である。取引の中心的価格帯は、規模、目的等により多様であるため把握は困難 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域においては自己使用の工場、倉庫等の取引が中心であり、賃貸市場は未成熟で、収益性を指標に価格形成がな されていないことから、収益還元法は適用しない。比準価格は県内の代替競争関係にある工業地に所在する事例から、 規範性の高いものを採用しており、説得力を有する。以上のことから、市場の実勢を的確に反映し、適切な要因比較に より算定した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地については、物流を中心に需要は旺盛 な状況にある。 工業団地内は概ね熟成済みで、近隣地域の地 域要因の変動は特に無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％