別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 9-2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明   TEL.

鑑定評価額 412,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市小八木町字薬研寺３０７番２ ②地積 　(㎡) 17,464   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場兼事務所 中小規模の工場や営 業所が建ち並ぶ工業 団地 西12m市道、背面道 水道、下水 井野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   320 ｍ、南   190 ｍ、北   470 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 製造業が中心の中小規模の工 場が立地する「大八木工業団 地」 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 井野駅北西方 1.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は工業団地として熟成しており、特段の地域変動要因は見られないが、県内工場地に対する堅調な需要 の影響から地価は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、群馬県の西部、中部を中心に群馬県全域に及び、中小工場の立地する工業団地や工業地域の範囲。需要 者は県内外の法人企業が想定される。県内工業地は高速交通網等による利便性を背景に、需要が堅調で地価は横這いか ら上昇傾向に転じてきている。なお、工場地の取引は新規分譲された工業団地が中心となっており、既存工業地の取引 は少なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社所有の工場・事業所が多い地域で、工場の賃貸市場は成立しておらず、賃貸を想定することが困難であるため、収 益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある工業地に存するものを中心に、規範性の高いも のを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [115.5] [102.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高崎駅周辺部では大型公共施設の整備など再 開発が進行、交通機関の充実などにより北関 東・甲信越の拠点都市としての重要性が増加 。 工業団地として熟成され、工場の新設や撤退 等の動きは見られないが、県内工場地に対す る堅調な需要の影響から地価は安定的に推移 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％